新加坡将启动新的组屋分类框架

在8月20日的2023年国庆群众大会上，新加坡总理李显龙宣布了一系列重大的公共住房政策转变。其中最引人注目的是，从2024年下半年起，预购组屋将分为标准地段组屋（Standard projects）、优选地段组屋（Plus projects）和黄金地段组屋（Prime projects），这将取代沿用了30多年的成熟与非成熟市镇框架。不过现有组屋和已预购组屋不会受到影响。

一、为什么要改变分类法？

新加坡建屋发展局（HDB)自1992年以来，根据土地供应情况，把全国划分为成熟和非成熟组屋区。非成熟区有更多的土地可供发展成组屋，成熟区的土地则有限。成熟组屋区通常地理位置更适中、交通便利，设施也比较多，因此更受欢迎，价格也更高。非成熟组屋区距离市中心较远，虽然地理位置和便利程度较不理想，但价格更实惠。

随着可供兴建新市镇和组屋区的大片未开发土地减少，以及成熟与非成熟市镇之间的界限开始变得模糊，目前的框架已不再适用。因此，需要一个新的框架，这个框架必须达到三个重要目标：确保所有薪金阶层的国人能负担得起组屋；确保每个市镇和地区拥有良好的社会混和（social mix)；让不同阶层的国人都住在组屋内，以及确保制度对所有人公平。

二、新的祖屋划分模式

新框架是根据地段特征来划分预购组屋，而不是根据市镇是否成熟。地段特征包括地理位置、交通便利性、周边设施、环境景观等因素，主要分为三类：

第一类是标准地段组屋，分布全岛，占新组屋供应的绝大部分。它的津贴和转售限制同目前的预购组屋相同。

第二类是新的优选地段组屋，位于各区较优质地段，如靠近地铁站或市镇中心。与标准地段组屋相比，优选地段组屋有更多津贴，让更多家庭负担得起。但它有更严格的转售限制，如长达10年的最低居住年限和对组屋的转售实施“津贴回收”（subsidy recovery），以及对转售买家设收入顶限。

第三类是2021年11月推出的黄金地段组屋，位于全国最优质地段，享有最高津贴，但转售限制也最严格。

简单来说，组屋的地理位置越好，合格买家可享有的津贴就越多，但相应的转售条件会更严格。这一方面可以缓和地段优越的组屋价格，确保了中低收入家庭对优选地段和黄金地段组屋的负担能力，另一方面也可以使得优质地段不会成为高收入者集居的地方，能有力维护社会混合结构。

图1: 预购祖屋新分类法

资料来源：8world新闻网

三、单身者有更多购屋选项

此外，新加坡政府还调整了单身者的购房政策。目前，年满35岁的单身者若要购买新组屋，只能申购非成熟区的二房式灵活单位，他们不能购买成熟区的新灵活组屋单位，也不能购买黄金地段的组屋。如果是离异或丧偶的家长，并育有18岁或以下的孩子，则能申购非成熟区的三房式新组屋。

新的框架实施之后，首次购屋的单身人士的选项更多。在预购组屋方面，可申购标准、优质和黄金地段任何项目的二房式灵活单位，但必须符合7000元收入顶限。他们也能在转售组屋市场，购买除了三代同堂（3Gen）单位以外的任何标准或优选地段组屋，或是黄金地段的二房式组屋。

不过，单身人士购买组屋的限制虽然放宽，但本地组屋供应毕竟有限，所以新加坡仍会将较大房型的预购组屋优先保留给家庭，维护家庭作为社会的基本单位。

相关链接：

1.联合早报. 组屋区不再区分成不成熟，一文看懂新组屋分类[EB/OL].(2023-08-20).https://www.zaobao.com.sg/news/singapore/story20230820-1425564

2. 8world新闻网.一文看懂：预购组屋将采新方式划分，优选地段组屋是什么？[EB/OL].(2023-08-21).https://www.8world.com/singapore/ndr-2023-mnd-hdb-plus-model-explainer-2219061

3.todayonline. NDR 2023: New 'Plus' BTO projects in choice locations from second half of 2024; mature, non-mature estate classification to cease[EB/OL].(2023-08-21).https://www.todayonline.com/singapore/ndr-2023-bto-flats-choice-locations-classified-plus-2024-mature-non-mature-2236601